다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제는 2026년 5월 9일에 종료됩니다.
겉으로 보면 단순히 “그날 전까지 팔면 된다”처럼 보이지만, 실제로는 계약·잔금·등기 중 어떤 시점이 기준인지, 그리고 내 집이 조정대상지역인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
이 글에서는 뉴스 요약이 아니라, 실제로 헷갈리기 쉬운 기준과 주의할 점 위주로 정리해봤습니다.
다주택자 양도세 중과 유예, 정확히 어떤 제도인가
다주택자는 원칙적으로 집을 팔 때
일반 양도소득세율(6~45%)에 중과세율이 추가됩니다.
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2주택자: 기본세율 + 20%p
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3주택 이상: 기본세율 + 30%p
다만 2022년 이후 정부는 시장 경색을 우려해
조정대상지역 내 다주택자에게 적용되던 중과세율을 한시적으로 빼주는 조치를 유지해 왔었습니다.
이 유예 기간 동안에는
👉 조정대상지역이라도 중과 없이 기본세율만 적용받을 수 있었고,
실제로 이 차이 때문에 매도 시점을 미뤄온 다주택자도 많았습니다.
유예 종료일, 왜 ‘5월 9일’이 중요한가
현재 기준으로
다주택자 양도세 중과 유예 종료일은 2026년 5월 9일입니다.
여기서 가장 많이 오해하는 게 하나 있습니다.
“5월 9일 전에 계약만 하면 되는 거 아닌가요?”
👉 아닙니다.
양도세 판단 기준은
**계약일이 아니라 ‘잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날’**입니다.
개인적으로 이 부분이 가장 위험하다고 봅니다.
실제 상담 사례를 봐도
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계약은 4월
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잔금은 6월
이렇게 잡았다가 중과 대상이 되는 경우가 꽤 많으니 이 점 유의하셔야 하겠습니다.
조정대상지역인지 아닌지, 생각보다 중요하다
중과 여부는 주택이 위치한 지역에 따라 갈립니다.
조정대상지역
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서울 전 지역
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수도권 주요 지역 일부
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정부가 지정한 규제지역
👉 유예 종료 이후에는
다주택자에게 중과세율이 다시 적용됩니다.
비조정지역
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기본적으로 중과 대상 아님
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기본세율만 적용되는 경우가 많음
다만 여기서 주의할 점이 있습니다.
비조정지역이라고 해서 무조건 세금이 적다고 단정하면 안 됩니다.
보유 주택 수 계산, 1주택 비과세 요건, 보유 기간에 따라
결과가 달라지는 경우도 많습니다.
유예 종료 후, 세금 차이는 얼마나 날까
유예가 끝나면 체감 세금은 확실히 커집니다.
여기에 **지방소득세(10%)**까지 더하면
경우에 따라 실효세율이 70~80% 수준까지 올라갈 수 있습니다.
제가 보기엔 세율 자체보다 더 중요한 게
👉 장기보유특별공제가 사실상 사라진다는 점입니다.
오래 들고 있던 집일수록 이 차이가 생각보다 큽니다.
유예 종료 전, 꼭 체크해야 할 핵심 포인트 3가지
① 계약이 아니라 ‘잔금·등기’가 기준
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일정 관리 실패 = 중과 적용
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매수자 일정까지 함께 고려 필요
② 내 집이 조정대상지역인지 재확인
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과거 기준이 아니라 매도 시점 기준
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중간에 지역 지정 바뀌는 경우도 있음
③ 장기보유특별공제 적용 여부
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중과 대상이면 공제 제한
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예상 세액이 수천만 원 차이 날 수 있음
유예 종료, 시장에서는 어떻게 보는 분위기일까
정부는 이번 조치를
“한시적 유예의 종료, 정책 정상화”라고 설명하고 있습니다.
추가 연장 가능성에 대해서도 비교적 선을 긋는 분위기입니다.
그래서 시장에서는
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유예 종료 전 매도 타이밍을 앞당기려는 움직임
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반대로 세 부담 때문에 매물 자체가 줄어드는 현상
이 두 가지가 동시에 나타날 가능성이 있다는 말이 나옵니다.
개인적으로는
👉 “무조건 지금 팔아야 한다”보다는
내가 언제 잔금·등기를 마칠 수 있는지를 기준으로 판단하는 게 맞다고 봅니다.
자주 헷갈리는 질문 정리
Q. 5월 9일 전에 계약하면 안전한가요?
→ 아닙니다. 잔금 또는 등기일 기준입니다.
Q. 다주택자는 무조건 중과 대상인가요?
→ 조정대상지역 여부, 주택 수 산정 방식에 따라 달라집니다.
Q. 장기보유특별공제는 완전히 없어지나요?
→ 중과 적용 시 대부분 제한되거나 배제됩니다.
Q. 신규 조정지역은 예외가 있나요?
→ 완충 기간 논의는 있으나, 현재 기준으로 확정된 내용은 없습니다.
정리해보면
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유예 종료일: 2026년 5월 9일
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계약일은 기준 아님
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잔금·등기 일정이 핵심
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조정대상지역 여부 필수 확인
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세금 차이는 생각보다 큼
👉 타이밍만 잘못 잡아도 결과가 완전히 달라지는 구조라서
매도 계획이 있다면, 최소한 한 번은 기준을 정확히 짚고 가는 게 좋습니다.
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